Der Immobilienverkauf ist eine der finanziell bedeutsamsten Entscheidungen, die Menschen in ihrem Leben treffen. Angesichts der wachsenden Bedeutung von Energieeffizienz und steigenden Energiekosten stellt sich eine wichtige Frage: Lohnt sich eine energetische Sanierung vor dem Immobilienverkauf? Die Antwort lautet: Nein, eine komplette Sanierung ist oft zu teuer und bringt selten den vollen Mehrwert zurück. Aber: Der Schlüssel liegt darin, einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen zu lassen, der sowohl dem Käufer als auch den Banken klare Vorteile bietet:
“Absoluter Geheimtipp unter Immobilienmaklern:Der iSFP kann die Immobilienverkaufszeit drastisch verkürzen, da Käufer durch den iSFP jedes Jahr bis zu 5.000 EUR an Zinsen1 einsparen können. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren kann sich das schnell auf bis zu 100.000 EUR summieren– ein entscheidender Vorteil beim Verkauf.”
André Huskobla, ENERDOMO Eschborn
Realistischer Immobilienverkauf durch den iSFP
Viele ältere Immobilien in Deutschland wurden vor 1977 erbaut und entsprechen nicht den heutigen Energieeffizienzstandards. Käufer wissen, dass sie bei solchen Objekten mit höheren Energiekosten und möglichen Sanierungsmaßnahmen rechnen müssen. Ohne eine fundierte Bewertung des Sanierungsbedarfs kann es jedoch schwer sein, eine realistische Preisvorstellung zu entwickeln.
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) bietet eine detaillierte Einschätzung der notwendigen Maßnahmen, um die Energieeffizienz einer Immobilie beim Immobilienverkauf zu verbessern. Dies hilft nicht nur dem Verkäufer, sondern auch dem Käufer, der eine klare Vorstellung von den möglichen Kosten und Verbesserungen erhält. Der iSFP zeigt auf, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind und welche Energieeinsparungen zu erwarten sind.
Vier Vorteile, die für einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) sprechen:
Warum keine vollständige Sanierung vor dem Immobilienverkauf ?
Eine umfassende Sanierung vor dem Verkauf ist oft nicht rentabel. Die Investitionen, die Sie in die Immobilie stecken, werden selten vollständig über den Verkaufspreis wieder hereingeholt. Käufer bevorzugen beim Immobilienverkauf aber oft eine klare Einschätzung des Sanierungsbedarfs, um die Immobilie nach ihren eigenen Vorstellungen zu gestalten. Deshalb ist der iSFP die ideale Lösung, da er den Käufern einen Überblick über den Sanierungsbedarf gibt, ohne dass der Verkäufer die gesamte Last der Sanierungskosten tragen muss.
iSFP: Günstigere Kredite und bessere Finanzierungschancen
Banken sind sich bewusst, dass viele Immobilienverkäufer den Sanierungsbedarf ihrer Objekte beim Immobilienverkauf oft unterschätzen oder nicht realistisch darstellen. Dies führt dazu, dass Käufer von älteren Häusern mit höheren Zinsen oder geringeren Kreditbeträgen rechnen müssen. Ohne eine klare Einschätzung des Sanierungsaufwands fordern Banken oft zusätzliche Sicherheiten, was das Interesse an solchen Immobilien weiter verringert.
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP), erstellt von einem Gebäude-Energieberater, bietet hier eine Lösung. Durch den iSFP erhalten Käufer und Banken eine detaillierte und realistische Analyse der Sanierungskosten und -maßnahmen. Dies führt häufig zu günstigeren Zinsen und besseren Kreditkonditionen für den Käufer. Verkäufer profitieren wiederum von einem schnelleren und reibungsloseren Verkaufsprozess, da der iSFP das Vertrauen in die Immobilie stärkt und die Verhandlungen vereinfacht.
Verkürzung der Verkaufszeit durch den iSFP
Immobilien mit schlechter Energieeffizienz stehen oft überdurchschnittlich lange auf dem Markt. Käufer zögern, eine Immobilie mit unbekanntem Sanierungsaufwand zu erwerben, da die damit verbundenen Risiken und Kosten schwer abzuschätzen sind. Ein iSFP verkürzt die Immobilienverkaufszeit erheblich, da potenzielle Käufer eine klare Vorstellung davon haben, welche Maßnahmen sie nach dem Kauf ergreifen müssen und welche Kosten auf sie zukommen. Der iSFP ist zudem ein wertvolles Werkzeug mit vielen Vorteilen für beide Seiten.
Vorteile des iSFP im Verkaufsprozess
- Verkäufer können mit realistischen Erwartungen auf den Markt gehen und vermeiden unnötige, langwierige Interessensdiskussionen bezüglich der notwendigen Sanierungen.
- Käufer haben eine neutrale und transparente Grundlage für Verhandlungen und Finanzierungsgespräche mit Banken.
- Banken gewähren oft bessere Finanzierungskonditionen, da der iSFP eine genaue Einschätzung des Sanierungsbedarfs liefert.
Energieausweis vs. iSFP: Der Unterschied
Während der Energieausweis beim Immobilienverkauf obligatorisch ist, bietet er nur eine oberflächliche Bewertung des energetischen Zustands einer Immobilie, da zum Beispiel ein Verbrauchsausweis nur auf dem Energieverbrauch der letzten drei Jahre ausgestellt wird. Hier sind die Verbrauchsdaten aber sehr volatil, da sie nutzerabhängig sind. So verbraucht eine alleinstehende Person im gleichen Haus natürlich weniger Energie als eine Familie mit Kindern. Der iSFP geht hier jedoch einen Schritt weiter, da der Sanierungsfahrplan auf Basis des tatsächlichen Energiebedarfs des Gebäudes erstellt wird. Er liefert konkrete Handlungsempfehlungen, wie die Energieeffizienz dieser Immobilie verbessert werden kann, und zeigt detailliert auf, welche Maßnahmen kurzfristig oder langfristig durchgeführt werden sollten.
Energieausweis: Nur ein erster Anhaltspunkt
Der Energieausweis ist also quasi der „kleine Bruder“ des iSFP. Er informiert Käufer aber nur bedingt über den energetischen Zustand einer Immobilie und zudem ohne konkrete Vorschläge oder einen Plan zur Verbesserung. Eine Immobilie mit einer schlechten Energieeffizienzklasse (F, G oder sogar H) im Energieausweis schreckt potenzielle Käufer heutzutage schon ab bzw. führt zu deutlich einzukalkulierenden Preisabschlägen im Verkauf. Der iSFP hingegen bietet einen klaren Sanierungsplan, der den Käufern Sicherheit gibt und sie oft dazu motiviert, eine Immobilie trotz anfänglich schlechter Energieeffizienz zu erwerben.
Förderprogramme und steuerliche Vorteile
Der iSFP bietet nicht nur Transparenz, sondern ermöglicht es Käufern und Verkäufern auch, von staatlichen Förderungen und steuerlichen Vorteilen zu profitieren. Die KfW bietet zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für den Heizungstausch und energetische Komplettsanierungen an. Über das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) lassen sich Zuschüsse für energetische Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle nutzen. Mit einem von den bisherigen Eigentümern beauftragten individuellen Sanierungsfahrplan haben Käufer bereits frühzeitig alle Informationen für die finanzierende Bank in der Hand, die in die Zusammenstellung der Finanzierungsbausteine mit einfließen können.
Sollten die tatsächlich anfallenden Sanierungskosten die maximal ansetzbaren förderfähigen Kosten übersteigen, so können selbstnutzende Käufer die noch nicht geförderten energetischen Kosten über die Einkommensteuererklärung (§ 35c EStG) ansetzen und fördern lassen. Hierzu sollten sich die Käufer bereits frühzeitig von ihrem Steuerbüro beraten lassen.
Schlussfolgerung: Der iSFP als Schlüssel zum erfolgreichen Immobilienverkauf
Eine energetische Sanierung vor dem Verkauf einer Immobilie ist oft nicht rentabel, aber der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) bietet eine realistische und kosteneffiziente Alternative. Verkäufer können den Zustand ihrer Immobilie realistisch einschätzen, geraten weniger in Preisdiskussionen mit interessierten Käufern und beschleunigen so den Verkaufsprozess, während Käufer von günstigeren Finanzierungskonditionen und einem klaren Plan für zukünftige Sanierungsmaßnahmen profitieren. Der iSFP stellt sicher, dass der Verkaufsprozess reibungslos verläuft und sowohl Käufer als auch Verkäufer von den Vorteilen der neutralen Begutachtung durch einen Energieberater im Zuge der notwendigen energetischen Sanierung profitieren. Der iSFP stellt also für beide Seiten ein wertvolles Werkzeug im Verkaufsprozess dar.
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